부동산 경매 비용에 관해 상세히 알아보겠습니다. 부동산 경배에 필요한 비용은 일반 매매와 마찬가지로 세금이 주류를 이루며 본 글에서는 해당 비용에 대해 조금더 상세히 알아보고자 한다.
부동산 경매 비용의 구분
부동산 경매 비용 – 취득세
취득세는 잔금지급일로터 30일 이내에 부동산 소재지 시·군·구청에 자진신고·납부해야 한다.
세율은 보통 낙찰가의 2%이고 여기에 취득세의 10%가 농어촌특별세로 따라 붙는다. 다만 대도시내 공장을 신설·증설하기 위한 부동산 취득에는 낙찰가의 10%, 별장 등 사치성 재산에는 낙찰가의 15%가 취득세율이다.
또한 취득세는 기한내 신고 납부하지 않으면 미납세액의 20%가 가산세로, 취득일로부터 2년 내 납부하지 않고 매각한 경우에는 산출세액의 80%가 증가산세로 부과된다.
부동산 경매 비용 -등록세
등록세의 세율은 보통 낙찰가의 3%이고 여기에 등록세의 20%가 교육세로 따라붙는다. 다만 농지 등일 경우 세율은 1%이다.
한편 등록세를 납부한 후 잔금지급일로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하는데, 이를 어기면 등록세액의 5배 이하의 금액이 과태료로 부과된다.
부동산 경매 비용 – 제1종 국민주택채권 매입액
그 이외의 필요비용으로는 제1종 국민주택채권의 매입액이 있는데 얼마를 구입해야 하는가는 등기소에서 무료로 계산해 준다.
대개는 구입과 동시에 할인매도하는데 할인율은 약 26% 정도가 된다.
부동산 경매 비용 총정리
이상을 합산하면 필요비용은 낙찰가의 약 5.8% 정도가 된다.
만일 법무사를 이용해서 등기하게 되면 낙찰가의 약 6.5%가 되며, 입찰참여를 혼자 힘으로 하지 않고 경매 컨설팅 회사를 이용하게 된다면 낙찰가의 약 8.5%가 된다.
부동산 경매비용과 투자수익률
시가가 5억원인 일산 신도시의 단독주택을 4억원에 낙찰받고 비용이 2,320만원 들었다고 가정해 보면 투자자금은 총 4억 2,320만원이 드는 셈이므로 시세와의 차이는 7,680만원이 되고, 그것을 4억 2,320만원으로 나누면 약 18%가 되는데, 경매가 완료되기 까지 걸린 기간이 3개월이라면 투자수익률은 월 약 6%가 되는 셈이다.
능력있는 경매 컨설팅 회사에서는 낙찰받은 물건의 소유권등기가 나기 전에 은행이율로 낙찰 잔금의 80% 선까지 알선수수료없이 대출을 알선해 주기도 하므로 투자수익률은 약 2배 정도로 높아질 것이다.
민사집행법
민사집행법의 주요내용은 다음과 같다. 주의할 것은 2002년 7월 1일부터 민사집행법이 시행되었다고는 하지만 좀더 구체적으로는 2002년 7월 1일 이후에 경매가 신청된 사건의 경우에만 민사집행법이 적용되고 그 이전에 경매가 신청된 사건의 경우에는 그 이후에 경매절차가 진행되는 경우에도 구법인 민사소송법이 적용된다는 점이다. 경우에 따라서는 2005년에 진행되는 경매절차에서도 신법이 적용되지 않고 구법인 민사소송법이 적용될 수도 있는 것이다.
한편 신법인 민사집행법의 특징을 한마디로 요약한다면 경매절차를 신속하게 진행시키고 낙찰자의 지위를 한층 강화시켰다는 점을 들 수 있을 것이다.
- 매각허가결정에 대한 모든 항고인은 매각대금의 10%를 법원에 공탁해야 한다. 구법에서는 일부 항고인에게만 공탁하게 하였으나 현행법은 매각허가결정에 대한 모든 항고인은 매각대금의 10%를 법원에 공탁하게 함으로써 경매절차의 신속에 도움이 되도록 배려하있다.
- 배당요구 및 배당요구의 철회는 원칙적으로 제1회 매각기일까지만 가능하다. 구법에서는 배당요구 및 배당요구 철회를 매각허가결정기일까지로 규정함으로써 경매절차지연의 주요 원인이 되었던 것인데, 현행법에서는 제1회 매각기일까지로 규정함으로써 경매절차의 신속한 진행에 도움이 되게 하였다. 법원실무에서는 제1회 매각기일 이전의 날로 배당 요구종기일을 지정하여 공고하고 있다.
- 선순위 전세권등기라고 하더라도 전세권자의 배당요구로 말소될 수 있도록 한다. 구법에서는 전세권등기와 관련해서 권리분석이 매우 어렵게 되어 있었으나 현행법에서는 매우 단순하게 정리되었다. 자세한 것은 권리분석편에서 다시 설명키로 하겠다.
- 경매부동산의 인도명령 대상을 권한이 없는 모든 점유자로 확대하여 매각허가결정이 확정되면 즉시 낙찰대금을 지급하고 간이한 방법으로 부동산을 인도받을 수 있도록 한다. 구법에서는 경매부동산의 명도문제를 원칙적으로 명도소송으로 해결하도록 하였으나, 현행법에서는 원칙적으로 인도명령으로 해결토록 함으로써 낙찰자가 부동산의 명도를 구법에 비해서 신속히 해결하도록 하였다.
- 매수보증금을 자신의 입찰가의 10%가 아닌 최저매각가격의 10%로 바꾸었다. 과거에는 자신의 입찰가에 따라서 입찰참여자마다 각기 다른 매수신청보증금을 법원에 지급해야 했으나 현행법에서는 모든 입찰참여자가 동일한 금액을 매수신청보증금으로 지급하면 된다.
- 낙찰자가 잔금일 이전에 잔금을 완납하면 잔금완납시부터 경매부동산의 법적인 소유권자가 된다. 구법에서는 잔금일 이전에 잔금을 납입하더라도 소유권 취득시기는 잔금일이었으나, 현행법에서는 잔금완납시에 즉시 소유권을 취득하게 함으로써 낙찰자의 지위를 향상시켰다. ⑦ 호가제도, 기간입찰제도 등을 도입한다.
- 호가제도 현행 입찰제도 이전에 1993년 4월까지 시행되었던 소위 경매를 의미한는다. 또한 기간입찰제도란 1주일 이상 1개월 이하의 ‘일정한 입찰기간을 정하여 그 기간내에 직접 또는 우편으로 입찰하게 하고 입찰기간 종료후 1주일내에 매각결정기일을 정하여 개찰하고 최고가매수인을 정하는 입찰방식이다.
말도 많고 탈도 많은 이 두가지 제도가 어떻게 정착될 것인가는 앞으로 법원실무를 지켜보아야 할 것이지만, 적어도 기간입찰제도는 2004년 11월 9일 창원지방법원에서 처음으로 도입한 이래 2005년 7월 현재 전국 전체 경매물건의 0.7% 선에도 밑돌고 있으므로 독자들은 이 교재에서 주로 다루고 있는 기일입찰제도에 좀더 열과 성의를 가지고 연구해 주기를 바란다.
부동산 관련 필수 경제용어
담보물권 및 용익물권
빌려준 돈을 돌려받기 위해 다른 사람의 동산이나 부동산을 차지하고 있다가 상대방이 빚을 갚지 않을 때 이를 처분하여 채권의 만족을 얻을 수 있는, 즉 소유권을 제한하는 물권으로서, 이에는 유치권, 질권, 저당권, 가등기담보권 등이 있다.
이 중에서 부동산에 대해 성립될 수 있는 물권은 유치권, 저당권, 가등기담보권이다.
이에 반해 용익물권서 이에는 지상권지역권 전세권 등이 있는데, 이들 권리들은 모두 부동산에 대해 성립될 수 있는 권리들이다. 다만 전세권자는 우선변제권과 경매신청권 갖고 있으므로 담보물권으로서의 성질도 가을지고 있다. 것은 타인의 물건을 사용하거나 타인의 물건으로부터 이익을 얻을 수 있는 제한물권으로 )이라는
집행권원
강제집행할 수 있음을 인정한 공적인 문서로서, 이에는 확정된 종국판결, 화해조서, 연락조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 강제집행을 승낙한 공정증서 유죄선고와 동시에 하는 배상명령, 벌금에 대한 검사의 명령 등이 있으나, 가장 대표적인 것은 채무이행을 명하는 확정된 종국판결이다. 새로운 민사집행법에서 새로 사용된 용어이며, 이전에는 채무명의하였다.라고
청구이의소
집행권원에 표시되어 있는 채권의 존재 등이 사실과 다르다고 주장함으로써, 강제집행해서는 안된다고 주장하는 소송이다. 예컨대 ‘나는 빛을 다 정산했으니 강제집행해서는 안된다’고 주장하는 소송이다.
1 thought on “부동산 경매 비용과 민사집행법 2022”