부동산 경매에 대해 한마디로 말하면, 알면 쉽고 모르면 어렵다. 너무도 당연한 이야기지만 부동산 경매에서 알아야 할 내용으로는 경매에 관한 용어개념과 경매절차, 부동산 물건의 권리분석에 필요한 기초적인 법률관계, 특히 임대차보호법과 관련한 내용 등이다.
본 글에서는 누구나 혼자서 부동산 경매에 참여할 수 있도록 기초이론부터 최고의 전문가 수준에 이르기까지 빠짐없는 실무적인 내용을 중심으로 서술한 글이다. 실제 법원에서 경매절차가 진행되는 시간적 순서에 따라 이 책의 목차를 정한 것도 바로 그러한 목적 때문이다. 따라서 독자 여러분께서는 이 본문만 읽더라도 다른 사람의 스승이 될 수도 있다는 마음으로 이 책을 꼼꼼히 반복해 연구해주기 바란다.
다만 경매용어는 가능한 한 신법상의 용어를 사용하기로 하되 필요한 경우에는 구법상의 용어를 병기하도록 하겠다.
부동산 경매와 입찰의 의미
경매는 경쟁적 매매로서, 다수의 매수 희망자 중에서 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도승낙을 함으로써 이뤄지는 매매의 한 형식이다. 그리고 경매는 구두로 하는 것이므로 지금 우리나라 법원에서 이뤄지고 있는 경매는 원칙적으로는 경매가 아닌 셈이다. 즉 서면으로 입찰서를 써서 법원의 입찰함에 투함하는 것이므로 경매가 아닌 입찰인 것이다.
경매 교과서마다 용어가 다르게 표현되는 경우가 많은 것도 사실은 바로 이러한 이유 때문이다. 하지만 일반인의 입장에서는 입찰보다는 경매가 더 익숙해진 용어일 것이므로 이 책에서는경매라는 용어를 그대로 사용하기로 한다.
더러는 이해의 편의를 위해서 입찰이라는 용어를 사용하기도 하겠지만 동일한 의미 정도라고생각하면 될 것이다. 다만 일반적으로 사용되는 경매’ 라는 용어가 민사집행법상에서는 ‘매각’이라는 용어로 사용된다.
부동산 경매의 구분 – 공경매와 사경매로
한편 경매는 법원을 통해서 물건을 사는 것인데, 경매를 누가 주도적으로 실행하느냐에 따라서 경매에는 사경매(私)와 공경매(소)로 나누어진다.
사경매는 개인이 주체가 되어 골동품 등을 호가를 높여가며 파는 것이고 공경매는 경매신청은개인이 하지만 국가기관 즉 법원에서 경매를 실행하는 것이 책에서 주로 다루게 됨)이다. 공경매는 다시 법원경매와 한국자산관리공사공매로 나누어지지만 이 책에서는 법원경매만을 다룰 것이다.
법원경매는 다시 임의경매강제경매와나누어진다. 임의경매는 저당권, 전로세권, 가등기담보권 등 담보물권을 실행하기 위한 경매이고 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매이다.
임의경매와 강제경매는 다음과 같은 차이가 있다.
- 낙찰자가 매각대금을 완납함으로써 소유권을 취득한 후에 임의경매에서는 경매신청 전에 저당권 등 담보물권에 부존재, 무효 등의 사유가 있는 때에는 낙찰자의 소유권취득도 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원(채무명의에 표시된 권리가 당초부터 무효라고 하더라도 낙찰자의 소유권 취득이 그대로 인정되는데, 이는 강제경매의 경우에는 공신력이 있다는의미이다.
- 따라서 임의경매에서는 낙찰자가 매각대금을 납부하기 전까지는 담보권 부존재 등을 이유로언제든지 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고, 또 매각허가 결정에 대한 즉시항고로도 다툴 수 있지만 강제경매에서는 집행권원에 표시되어 있는 채권의 부존재 등을 다투려면 경매절차 밖에서 청구이의소다투어야지 경매개시결정에 대한 이의를 할 수도 없로서고, 나아가서 매각허가에 대한 이의신청사유나 항고사유로도 되지 않는다. 다만 저당권등기 등의 실체적 사유가 아니라 경매절차상의 하자는 임의경매나 강제경매나를 불문하고 경매개시절정에 대한 이의사유가 된다.
- 일반인의 입장에서는 강제경매와 임의경매를 엄밀히 구별할 필요는 없으며, 다만 정보지상에 ‘임의’ 라고 되어 있으면 임의경매를, ‘강제’ 라고 되어 있으면 강제경매를 의미한다는 정도만 이해하면 된다.
한편 임의경매에서 피담보채권의 부존재 · 무효 기타 저당권등기가 위조되는 등으로 저당권등기가 무효인 경우에 그 시점에 따라 처리방법이 다르다는 점을 주의해야 한다.
즉 무효의 시점이 경매개시결정등기 이전인 경우에는 낙찰자가 잔금을 지불한 이후에도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없는 반면에, 만일 그 무효의 시점이 경매개시결정등기 이후인 경우에는 경매 대상물건의 소유자 등이 매수인이 잔금을 지불하기 전에 경매절차에서 경매개시결정에 대한 이의라든가 매각허가에 대한 즉시항고 등으로 이의를 해야만 그 후에 낙찰자가 잔금을 지불했다고 하더라도 소유권을 취득하지 못한다.
요컨대 경매목적 부동산의 소유자의 입장에서는 경매개시결정 이후에 저당권등기가 무효로 된 경우에 경매로 인하여 소유권을 상실하지 않기 위해서는 경매절차 내에서 낙찰자가 잔금을 완납하기 이전에 여러가지 방안을 동원해 경매절차가 더 이상 진행되지 않고 정지·취소될 수 있도록 일정한 조치를 취해야 한다.
부동산 경매를 가장 빨리 배우는 법
저의 경험으로 볼 때는 이 교재를 정독하신 후 직접 자신이 법원경매에 참여해서 낙찰받아 보는 것이 가장 빠르게 부동산경매를 마스터하는 지름길이라고 생각합니다. 남이 경매하는 것을 옆에서 구경하는 것 보다는 자신이 낙찰받아 보아야 권리분석의 방법에 있어서나 법원경매의 절차를 습득하는 데 있어서나 생동감있는 지식이 될 것입니다. 처음으로 입찰에 참여하는 데 있어서는 심리적인 부담이 될 수도 있을 것이므로 가능하면 시가(時價)가 저렴한 물건에 입찰하는 것도 하나의 방법이 될 것입니다. 그나마도 부담이 된다면 처음 입찰에 참여할 때에는 컨설팅업소에 위임하는 것도 생각해 볼 수 있을 것입니다. 그리고 주변의 경매강의를 잘 활용하는 것도 고려해 보시기 바랍니다.
2 thoughts on “부동산 경매는 무엇일까 2022 총정리”