부동산 경매관련 꼭 알아야 할 부동산 경매 용어를 정리해보았습니다. 참고하여서 부동산 재테크에 도움이 되시길 바랍니다.
부동산 경매 용어 정리 – 매각기일
매각기일 (구-입찰기일)
경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각결정기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.
매각결정기일 (구-경락기, 낙찰기일)
매각을 한 법정에서 최고가매수신고인에 대하여 매각허가 여부를 결정하는 날로 매각법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게는 개별적으로 통보하지 않는다(매각기일로부터 통상 7일 이내)
매각기일 및 매각결정기일통지 (구-경매기일통지)
법원이 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말하는데, 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있다.
매각기일 및 매각결정기일의 공고 (구-경매기일공고)
매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때에는 법원사무관 등은 이를 공고한다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하는 외에, 법원이 필요하다고 인정하는 때에는 별도로 그 공고사항의 요지를 신문에 게재하거나 정보통신매체를 이용하여 공시할 수 있다. 현재 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr) 법원공고란에도 게재하고 있다.
매각기일의 지정 (구-경매기일지정)
집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격 결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정하게 된다.
부동산 경매 용어 정리 – 매각조건
법정매각조건
민사집행법에서 정한 경매의 일반적인 매각조건으로서, 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건이다. 이에는 최저매각가격 미만의 매각불허, 무잉여금지원칙에 위반되는 경우의 경매불허, 채무자의 입찰불허 등이 있다.
특별매각조건
법원이 경매부동산을 매각하여 그 소유권을 낙찰자에게 이전시키는 조건을 말한다. 다시 말하면 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다. 매각조건은 법정매각조건과 특별조건으로 구별된다.
법정매각조건은 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건을 말하며, 특별매각조건은 각개의 경매절차에 있어서 특별히 정한 매각조건을 말한다. 어느 특정경매절차가 법정매각조건에 의하여 실시되는 경우에는 경매기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없으나, 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집행관이 경매기일에 고지하여야 하며, 특별매각조건으로 매각한 때에는 매각허가결정에 그 조건을 기재하여야 한다.
부동산 경매 용어 정리 – 경매의 종류
개별경매
분할경매라고도 표현하며, 수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저경매가격을 정하여 경매하는 것이 원칙이다.
법에 명문규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매각대금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니하며, 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄경매에 관한 특칙이 있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 자유재량에 의하여 일괄경매를 정할 수 있다.
일괄경매
여러 개의 부동산을 한번에 뭉쳐서 매각하는 것으로서, 매각결정기일 공고에 일괄경매의 취지를 기재하게 되는데, 이때 최저매각가격도 합산하여 기재하게 된다. 또한 대지권등기가 되어 있는 집합건물은 대지와 건물에 대해서 일괄매각 결정을 할 필요가 없을 것이다.
일괄경매된 수 개의 부동산 중 일부에 매각불허가 사유가 있으면 그 전체에 대하여 매각불허가 결정을 내려야 하며(대법원 결정), 일괄매각 결정에 대하여는 집행에 관한 이의가 가능하다. 다만 주의해야 할 것은 매각기일 공고 이후에 일괄경매로 변경하는 경우에는 매각기일에 집행관이 매수신고 최고 전에 이를 고지하면 되므로, 입찰참여자는 입찰시간 전에 입찰법정에 도착할 필요가 있을 것이다.
분할경매
한 사람이 여러 개의 부동산에 저당권을 설정했다가 경매되면 그 물건들을 한꺼번에 살 사람이없어 처음에는 보통 유찰되게 마련인데, 이 때 날개로 나누어 매각하는 것이다.
부동산 경매 용어 정리 – 주택의 구분
아파트
5층 이상의 공동주택
연립주택
한동당 연면적 660 평방미터를 초과하는 4층 이하의 공동주택
다세대주택
한동당 연면적 660 평방미터 이하인 4층 이하의 공동주택
다가구주택
임대하기 위해 가구를 구분하여 지은 단독주택으로서, 최근에는 법령이 바뀌어 가구별로 소유권등기를 허용하고 있다.
부동산 경매 용어 정리 – 기타
매각물건명세서(구-경매물건명세서)
법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각결정기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓은 것이다.
매각허가결정 (구-낙찰허가결정)
매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이 매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등)항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다. 그러면 매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 한다.
대금지급기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.
매수보증금 (구-입찰보증금)
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제공하여야 한다.
매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 매각허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당한 금액에 포함하여 배당하게 된다.
정지
채권자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 법원이 경매진행절차를 정지시키는 것으로서, 이때법원에 일정한 금액을 공탁해야 한다.
변경
경매절차 진행 중에 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변동 등으로 매각기일에 절차를 진행시킬 수 없을 때 법원이 직권으로 매각기일을 변경하는 것으로서, 예컨대 경매개시결정에 대한 이의가 제기되고 변제증서가 첨부되는 등 그 사유가 상당하다고 인정되면 법원 직권으로 매각기일을 변경하게 된다.
또한 집행정지서류가 제출된 경우에도 실무상 기일을 변경하여 추후 지정하는 식으로 처리하게 되며, 이해관계인에 대한 송달의 부적법, 매각물건명세서 작성의 중대한 하자, 최저매각가 결정의 하자, 신문공고의 중대한 오류 등을 이유로 매각기일을 직권으로 변경하는 경우에는 잘못을 시정한 후 다음 기일에 바로 경매를 진행하게 된다.
연기
채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청에 의해 경매신청채권자의 동의를 얻어서 이미 지정된 매각기일을 연기하는 것으로서 경매신청 채권자의 연기신청은 대부분 허가하는데, 2개월 이내의 범위에서 원칙적으로 2회까지 허용한다.
또한 채무자나 소유자가 연기신청하는 경우에는 경매신청 채권자의 동의가 필요하다.
변연
변경과 연기를 합해서 보통 변연이라 칭하기도 하는데, 입찰 당일날 경매법정에 게시되어 있는 입찰사건목록을 보고 확인할 필요가 있다.
실무상 이러한 변경연기도 빈번히 발생하는 일이므로, 주거지와 경매법원이 지리적으로 멀리 떨어져 있는 경우에는 미리 법원에 전화로 진행여부를 문의하든지 아니면 법원 근처의 법무사와 업무협조하여 미리 진행여부를 확인할 수 있다면 그만큼 시간과 노력의 절감을 꾀할 수 있을 것이다.
취하
채무자가 빚을 갚는 바람에 채권자가 경매신청을 없었던 일로 하는 것.
취소
경매원인의 소멸 등으로 법원이 경매개시결정 자체를 취소하는 것.
각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.
기각
원고의 소에 의한 청구, 상소인의 상소에 의한 불복신청 등과 같은 민사소송법상 신청의 내용을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말한다. 기각의 재판은 본안판결이며 소송 형식재판인 각하와 구별된다.
채권적전세
보통 전세계약이면서도 등기하지 않은 통상의 임대차계약
전세권
전세권설정계약을 체결하고 전세권이라는 이름으로 등기부에 기재한 물권
신경매
입찰을 실시하였으나 낙찰자가 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시하는 경매
재매각(구-재경매)
매수신고인이 생겨서 매각허가결정의 확정후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 낙찰자(사순위매수신고인이 매각허가를 받은 경우를 포함한다)가 낙찰대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 경우에 법원이 직권으로 실시하는 경매이다.
특수주소변경
경매정보지나 법원의 매각물건명세서를 보다보면 특수주소변경이란 문구가 가끔 눈에 띄기도 한다.
특수주소변경이란 공동주택의 경우 동·호수가 변경되는 경우를 의미하는데, 주지하는 바와 같이 공동주택의 경우에는 임차인이 임차인으로서의 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 동·호수를 정확히 주민등록해야 한다. 따라서 임차인의 착오로 인하여 동·호수를 잘못 주민등록한 경우에는 특수주소변경이 이뤄진 시점부터 주민등록이 이뤄진 것으로 보게 되므로 주의해야 한다.
다만 임차인은 제대로 주민등록을 신고했으나, 담당공무원의 착오로 인하여 잘못된 동·호수로 주민등록을 한 경우에는 임차인의 보호에 이상이 없다. 즉 그런 경우에는 특수주소변경 시점부터 주민등록이 이뤄진 것이 아니라 임차인이 애초에 주민등록을 신청한 시점부터 올바르게 주민등록이 된 것으로 인정된다는 것이다.
이때 그러한 선순위 임차인을 확인하지 못하고 입찰에 참여한 입찰자의 손실은 국가를 상대로한 손해배상청구권을 통해서 구제받을 수 있을 것이다. 요컨대 특수주소변경은 권리분석과 밀접한 관련이 있는 용어이지만, 지금 이해되지 않는 독자라고 하더라도 후술하는 권리분석 편에서 다시 언급될 것이므로 걱정할 필요는 없다.
최저매각가격 (구-최지경매가 최저입찰가)
입찰참여시 매수희망가격으로 반드시 그 이상 써내야 되는 금액으로서, 처음 경매에 나온 물건은 감정가가 최저매각가격이며, 한번 유찰될 때마다 법원에 따라 20~30%씩 떨어진 가격이 만일 최저매각가격 이하로 입찰하게 되면 그 입찰은 무효로 된다. 구법에서는 최저 경매가 또는 최저입찰가라고 하였다.